Baufinanzierung Lexikon

Geldbetrag, der bei Vertragsablauf einer (kapitalbildenden) Lebens- oder Renten­versicherung vom Versicherungsunter­nehmen ausgezahlt wird. Er setzt sich aus der garantierten Versicherungssumme, der Überschussbeteiligung sowie den Bewertungsreserven zusammen.

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich (sofern eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit vereinbart wurde). Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt.

Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Die Tilgung sollte im ersten Jahr mindestens 1 Prozent der Kredit(rest)summe betragen. Sie steigt dann mit fortschreitender Ratenzahl bis auf theoretisch 100 % der Kreditrestsumme im letzten Jahr.

Quelle Wikipedia

Der Auszahlungsbetrag ist der Darlehens­betrag - abzüglich eines eventuell verein­barten Disagios, Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen und weiterer Kosten -der dem Darlehensnehmer tatsächlich aus dem Darlehen zur Finanzierung der Immobilie zur Verfügung steht.

Ein Bausparvertrag sichert dem Darlehens­nehmer ab Vertragsbeginn einen festge­legten Darlehenszins über die gesamte Darlehenslaufzeit zu. Der Bausparvertrag setzt sich aus zwei Phasen zusammen:

  • der Ansparphase mit meist regel­mäßigen Sparraten und einer fest­gelegten Guthabenverzinsung sowie
  • der Dariehensphase mit einem von Beginn an festgelegten Darle­henszinssatz und einer maximalen Tilgungszeit.

Über die Höhe der Sparraten und der Laufzeit der Sparphase errechnet sich der maximale Darlehensanspruch.

Die Beleihungsgrenze ist die Obergrenze des Beleihungswertes, bis zu dem eine Immobilie als Sicherheit akzeptiert werden kann. Die jeweilige Beleihungsgrenze richtet sich nach den Konditionssätzen des Darlehensgebers. Sie beträgt in der Regel 60 % oder 80 % des Beleihungswerts (in Einzelfällen 100%).

Der Beleihungswert ist ein vorsichtig geschätzter, langfristig zu erzielender Wert für eine Immobilie, die als Sicherheit gestellt werden soll. Grundlage für die Begutach­tung der Immobilie und für die Ermittlung des Beleihungswertes ist die Beleihungs-wertverordnung (BelWertV). Der Beleihungswert liegt meist deutlich unter den tatsächlich anfallenden Gesamt­kosten für die Herstellung oder den Erwerb einer Immobilie. Dies hat folgende Grün­de: Zum einen fallen beim Erwerb einer Immobilie immer Kosten an, die den Wert der Immobilie nicht erhöhen (Notarkosten, Grunderwerbssteuer usw.). Zum anderen muss der Darlehensgeber zusätzlich einen Sicherheitsabschlag einkalkulieren, z.B. um sich gegen mögliche Risiken abzusichern.

Bereitstellungszinsen werden berechnet, wenn Sie ein Darlehen nicht oder nur teilweise abnehmen, obwohl es für Sie bereitgestellt worden ist. Bereitstellungs­zinsen fallen vor allem im Zusammenhang mit der Finanzierung von Neubauvorhaben an, da hier die Darlehenssumme in Teilbe­trägen entsprechend dem Baufortschritt ausgezahlt wird.

Die Darlehenssumme ist der Höchstbetrag, auf den der Darlehensnehmer Anspruch hat, und entspricht dem vom Gesetzgeber verwendeten Begriff Nettodarlehensbetrag. Zur Auszahlung gelangt der Auszah­lungsbetrag (siehe Auszahlungsbetrag).

Das Disagio ist ein einmaliger Zinsvor-schuss, der den Auszahlungsbetrag redu­ziert und während einer bestimmten Zins-festschreibungszeit zu einem niedrigeren Sollzins führt. Dabei gilt: je höher das Disagio, desto niedriger der Sollzinssatz. Der Effektivzins bleibt gleich

Nach der Preisangabenverordnung (PAngV) muss bei Krediten die Gesamtbelastung pro Jahr als effektiver Jahreszins in Pro­zent angegeben werden. Im Wesentlichen wird der Effektivzins vom Sollzins, dem Disagio, dem Tilgungssatz, der Tilgungs­verrechnung, der Zinszahlungsweise, den Kosten und Gebühren und der Zinsfest-schreibungsdauer bestimmt. Die Angabe des Effektivzinses erleichtert den Ver­gleich von Darlehensangeboten mit glei­cher Zinsfestschreibung.

(auch FestdarlehenFälligkeitsdarleheninterest-only-Darlehen oder bullet repayment) sind Darlehen, bei denen der gesamte Darlehensbetrag erst am Ende der Darlehenslaufzeit fällig wird. Gegensatz zum endfälligen Darlehen sind Tilgungsdarlehen.

Bei der fondsgebundenen Lebens-/ Rentenversicherung handelt es sich um eine besondere Form der Lebens-/Rentenversicherung für den Erlebens- und Todesfall, bei der ein großer Teil der Versi­cherungsbeiträge in Investmentfondsan­teilen angelegt wird. Dadurch kann der Versicherte die Renditechancen am Kapi­talmarkt nutzen. Er trägt aber auch das Risiko größerer Wertschwankungen oder einer unbefriedigenden Wertentwicklung der Fondsanteile.

Bei einem Fondssparplan werden regel­mäßige Beiträge in monatlich gleichblei­bender Höhe in Aktien- oder Rentenfonds investiert. Mit den erworbenen Fonds­anteilen nehmen Sie Renditechancen wahr, tragen aber auch die Risiken des Kapital­marktes.

Der Staat unterstützt die private Ver­mögensbildung durch unterschiedliche Förderungen.

  • Arbeitnehmersparzulage: Prozentuale Zulage auf,, Vermögenswirksame Leistungen" im Rahmen bestimmter Anlage formen und innerhalb bestimm­ter Einkommensgrenzen und Anlage-betrage pro Jahr,
  • Wohnungsbauprämie: Prämie auf eigene Sparleistungen in einen Bau­sparvertrag innerhalb festgelegter Einkommensgrenzen und auf eine maximale Sparleistung,

Förderung nach dem Eigenheimren­tengesetz („ Wohn-Riester"): Zulagen für den Kauf/Bau einer Wohnung/ eines Hauses. Besonderheiten beim förderberech tigten Personenkreis sowie bei der Nutzung der Immobilie

 

Zum Ende der vereinbarten Zinsfestschrei­bungszeit bietet der Darlehensgeber für das (Rest-)Darlehen i.d. R. eine Fortfüh­rung der Finanzierung zu den dann gültigen Bedingungen an.

Die Grunddienstbarkeit ist ein im Grund­buch eingetragenes Recht, das einem Eigentümer eines Nachbargrundstückes an dem mit einer Grundschuld belasteten Grundstück zusteht. Dies kann z.B. das Recht zur Nutzung einer Zufahrt sein. Die Grunddienstbarkeit kann ohne Zustim­mung des Eigentümers, zu dessen Gunsten die Grunddienstbarkeit eingetragen ist, nicht aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an einem Grundstück oder einem grund­stücksgleichen Recht (z. B. einem Woh­nungseigentum oder einem Erbbaurecht). Mit der Grundschuld wird das Darlehen abgesichert. Die Grundschuld ist in einem Betrag (nebst Nebenleistungen und Zin­sen) beziffert und wird in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Um die Grundschuld im Grundbuch eintra­gen zu lassen, muss beim Notar eine Grund-schuldbestellungsurkunde erstellt werden. Sie wird üblicherweise als vollstreckbarer Titel ausgestellt, aus dem die Zwangsvoll­streckung betrieben werden kann. In der Grundschuldbestellungsurkunde verlangen wir vom Darlehensnehmer auch die persönliche Haftung, aus der die Zwangsvollstreckung in das gesamte Ver­mögen betrieben werden kann.

Eine Gesamtgrundschuld ist eine Grund­schuld an mehreren Grundstücken. Bei der Gesamtgrundschuld haftet jedes der Grundstücke für die gesamte Darlehens­forderung.

Die kapitalbildende Lebensversicherung bietet - genau wie die Risikolebensver­sicherung - eine Vorsorge für den Todesfall. Zusätzlich wird mit ihr für den Erlebensfall Vorsorgekapital - etwa für die Alters­vorsorge oder für die Darlehenstilgung angesammelt.

Als wichtigste Produktgruppen der Lebens­versicherung werden derzeit die kapital­bildende Lebensversicherung, die private Rentenversicherung und die Risikolebens­versicherung angeboten.

Als Löschungsbewilligung wird die Urkun­de bezeichnet, in der der Darlehensgeber der Löschung einer als Sicherheit die­nenden Grundschuld zustimmt. Auch der Eigentümer des Grundstücks muss der Löschung zustimmen, damit die Grund­schuld aus dem Grundbuch gelöscht wer­den kann.

Mit der Grundschuld werden zusätzliche sogenannte einmalige Nebenleistungen eingetragen (in der Regel 5 % des Grund­schuldbetrages). Hiermit sollen insbe­sondere Zahlungsrückstände abgedeckt werden sowie Kosten, die bei einer even­tuellen Zwangsvollstreckung entstehen.

Wenn Sie das Darlehen nicht oder nur teil­weise abnehmen, haben Sie den uns hier­durch entstehenden Schaden zu ersetzen.

Als Eigentümer einer Sache können Sie das Recht zur Nutzung dieser Sache und zur Verfügung über deren wirtschaftliche Erträge (z. B. Miete) an jemand anderen übertragen, ohne die rechtliche Verfü­gungsgewalt aufzugeben. Diese Übertra­gung nennt man Nießbrauch.

Infolge der Übernahme der persönlichen Haftung haften Sie mit Ihrem gesamten Vermögen für Ihre Verbindlichkeiten aus dem Darlehen.

Versicherung mit vertraglich von vornherein auf Rentenzahlungen gerichteten Leistun­gen. Rentenversicherungen mit Kapital­wahlrecht können als Tilgungsersatz in die Finanzierung miteingebunden werden. Die private Rentenversicherung ergänzt neben der gesetzlichen Rente die Absicherung und Vorsorge im Alter.

Wenn ein Darlehensverhältnis nach Ablauf des Darlehensvertrages bzw. der Zinsfest­schreibung fortgesetzt wird, spricht man von Prolongation. Die Konditionen des Darlehens können dann neu verhandelt werden (z. B. Sollzins, Länge der Zinsfest­schreibung, Höhe der Tilgung).

Gebräuchliche Bezeichnung für ein Immobiliardarlehen, das durch die Eintragung von Grundpfandrechten gesichert ist.

Sofern der Darlehensgeber für den Zeit­raum einer Zinsfestschreibung fremde Mittel aufnimmt, die in Darlehenshöhe und Festschreibungszeitraum dem Darlehens­vertrag entsprechen, wird dies als Refinan­zierung bezeichnet.

Die Risikolebensversicherung hat aus­schließlich den Schutz der Hinterbliebenen gegen das finanzielle Risiko infolge eines Todesfalles zum Ziel, z. B. des Lebens­partners, der mit seinem Einkommen wesentlich dazu beiträgt, die Belastungen aus der Finanzierung zu tragen. Diese Form der Lebensversicherung bietet wäh­rend der Vertragsdauer bei relativ niedri­gen Beiträgen hohen finanziellen Schutz. Mit ihr wird kein Kapital gebildet - in der Regel sieht sie bei Ablauf der Versicherung keine Leistungen vor.

Nachdem Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben, haben Sie einen

Anspruch darauf, dass die gestell­ten Sicherheiten freigegeben oder an Sie zurückübertragen werden. Dieser Anspruch wird als Rückgewähranspruch bezeichnet. Die Rückgewähransprüche können auch an Dritte (z. B. an eine im Nachrang finanzierende Bank) abgetreten worden sein.

Es gibt eine Vielzahl von Versicherungen rund um die Immobilie, die den Schutz beim Hausbau bzw. die Sicherheit für den Immobilienbesitzer zum Ziel haben, so z. B.

  • Bauleistungsversicherung
  • Bauherren-Haftpflichtversicherung
  • Wohngebäudeversicherung
  • Heizöltank-Haftpflichtversicherung
  • Gebäude-Haftpflichtversicherung

Abkürzung für „Schutzgemeinschaft für all­gemeine Kreditsicherung". Die SCHUFA ist eine Gemeinschaftseinrichtung der deut­schen Kreditinstitute und anderer kreditge­bender Wirtschaftsunternehmen, um einer­seits die Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft und andererseits die Kredit­nehmer vor übermäßiger Verschuldung zu bewahren. Die SCHUFA erhält zu diesem Zweck von den ihr angeschlossenen Insti­tuten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Sie stellt den Mitgliedsinstituten die Informationen aufgrund entsprechender Ermächtigung in der Darlehensanfrage (SCHUFA-Klausel) unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes auf Anfrage zur Verfügung. Nicht gesam­melt werden Angaben über Kontostän­de oder persönliche Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Jeder in der SCHUFA-Datei erfasste Kunde kann bei der örtlich zuständigen SCHUFA-Stelle eine Auskunft über die zu seiner Person gespeicherten Daten erhalten.

Sicherungsgeber ist die Person, die für ein Darlehen eine Sicherheit stellt. Das kann der Darlehensnehmer selbst oder eine andere Person sein

Der Sollzins ist das Entgelt, das der Dar­lehensnehmer dem Darlehensgeber für die Überlassung des Darlehens zahlt. Früher wurde der Sollzins als Nominalzins bezeichnet.

Hinsichtlich der steuerlichen Aspekte des Darlehens sollte die Beratung durch einen Steuerberater in Anspruch genommen werden. Vor allem bei der Kombination mit einer Lebens- oder Rentenversicherung sind die steuerlichen Gegebenheiten genau zu analysieren.

Vereinbarung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber, die Tilgung gegen Ver­pfändung/Abtretung eines Tilgungsersatzes auszusetzen, d.h., das Darlehen wird nicht laufend getilgt. Der Darlehensnehmer zahlt während der Dauer der Tilgungsaussetzung für das Darlehen lediglich die Zinsen (Zinszahlungsdarlehen). Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt beispielsweise aus der Ablaufleistung (Gesamtkapital) einer (fondsgebundenen) Lebens- oder Renten­versicherung, dem Guthaben und dem Darlehensanspruch eines Bausparver­trages oder aus dem Kapital eines Invest­mentsparvertrages.

Bei einem Tilgungsersatzdarlehen zahlt der Darlehensnehmer bis zum Vertragsen­de nur den Sollzins und tilgt das Darlehen nicht oder nur geringfügig. Stattdessen spart er den für die Tilgung des Darlehens .erforderlichen Betrag in einem sogenann­ten Tilgungsersatzvertrag (z. B. Bauspar­vertrag) an. Die so angesparte Summe wird bei Fälligkeit mit dem Darlehen ver­rechnet. Ob die Vereinbarung eines Til­gungsersatzdarlehens sinnvoll ist, hängt unter anderem von steuerlichen Überle­gungen ab.

Beitrag, der zur Ansparung von Kapital in eine Lebens- oder Rentenversicherung, einen Bausparvertrag, einen Investment­sparvertrag oder eine fondsgebundene Lebens- oder Rentenversicherung ein­gezahlt wird, wenn das angesammelte Guthaben zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden soll und die jeweiligen Ansprüche an den Darlehensgeber ver­pfändet/abgetreten werden.

Der Tilgungsplan zeigt den Verlauf und Stand der Tilgungen über die Laufzeit des Darlehens auf. Der Darlehensnehmer kann sich jederzeit einen Tilgungsplan vom Darlehensgeber erstellen lassen

Prozentualer Satz, mit dem ein Darlehen getilgt wird. Je nach Rückzahlungsvariante, Zins- und Tilgungssatz ergibt sich daraus die Maximallaufzeit der Finanzierung.

Im Versicherungsvertrag vereinbarte Leis­tung im Todesfall der versicherten Person. Je nach Vertragsgestaltung kann die Todesfallleistung über oder unter der ver­traglich garantierten Erlebensfallleistung einer Lebensversicherung liegen.

Lebensversicherungsunternehmen sind verpflichtet, äußerst vorsichtige Annahmen für die Rechnungslegung anzusetzen. Aufgrund der vorsichtigen Kalkulation des Zinses, der Sterblichkeit der Versicherten sowie der Kosten, aber auch durch ren­table Anlage der Beiträge entstehen Überschüsse, die die Versicherungslei­stung erhöhen.

Grundsätzlich muss ein Darlehen so in Anspruch genommen werden, wie es vertraglich vereinbart worden ist. In Aus­nahmefällen kann es jedoch sein, dass das Darlehen vorzeitig (vor Ende der Zinsfestschreibung) ganz oder teilweise zurückgezahlt wird oder werden muss. In diesem Fall ist uns ein dadurch entste­hender Schaden zu ersetzen.

Der Darlehensnehmer kann grundsätzlich seine auf den Abschluss des Darlehens­vertrages gerichtete Willenserklärung widerrufen. Der Widerruf muss keine Be­gründung enthalten und ist innerhalb der in der Widerrufsbelehrung angegebenen Frist dem Darlehensgeber gegenüber zu erklären.

Erhält eine Person ein Wohnrecht, darf sie in einem Gebäude oder einem Gebäude­teil wohnen, ohne selbst Eigentümer oder Mieter zu sein. Das Wohnrecht berechtigt nicht zur Weitergabe oder Vermietung des Gebäudes oder Gebäudeteils, für das man das Wohnrecht erhalten hat.

Die Zinsfestschreibung bezeichnet den Zeitraum, für den der Sollzins des Darle­hens fest vereinbart ist, ohne dass sich Änderungen des Marktzinses auf den vereinbarten Zins auswirken. Der Zeitraum der Zinsfestschreibung wird oftmals auch als Zinsbindungsfrist bezeichnet

Für diese Darlehensart müssen während der Laufzeit des Darlehens nur Zinsen bezahlt werden. Als Tilgungsersatz kom­men Lebensversicherungen, Bauspar­verträge und Fondssparpläne infrage.

Die Zweckbestimmungserklärung (auch Sicherungsabrede genannt) stellt die Verbindung zwischen der eingetragenen Grundschuld sowie ggf. weiterer Sicher­heiten und den Ansprüchen des Darle­hensgebers aus dem Darlehensvertrag her. Eine Sicherungsabrede gilt auch dann als vereinbart, wenn diese nicht schriftlich festgehalten ist. Sie bestimmt, unter wel­chen Voraussetzungen der Darlehensge­ber zur Verwertung der Grundschuld und ggf. weiteren Sicherheiten berechtigt ist. Bei einer Übertragung des Darlehens und der Grundschuld auf einen Dritten wird die Zweckbestimmungserklärung auf den Drit­ten übertragen. Der Dritte hat somit sämt­liche Beschränkungen, die sich aus der Sicherungsabrede ergeben, zu beachten.

Kann das Darlehen bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit von Kaufpreis- oder Baukosten­forderungen wegen der fehlenden Erfüllung einzelner Auszahlungsvoraussetzungen nicht oder nicht vollständig ausgezahlt werden, kann eine Zwischenfinanzierung erforderlich sein. Hierdurch können weitere Kosten entstehen.

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